اگر مالک یک ملک قدیمی هستید و سرمایه کافی برای نوسازی آن را ندارید، احتمالاً تاکنون نام «مشارکت در ساخت» را شنیدهاید. در سالهای اخیر این روش به یکی از رایجترین شیوههای نوسازی ساختمانها در شهرهای بزرگ و حتی شهرهای کوچک تبدیل شده است. اما بسیاری از مالکان و حتی برخی سازندگان هنوز بهدرستی نمیدانند مشارکت در ساخت چگونه است، چه مراحلی دارد، سهم هر طرف چگونه محاسبه میشود و...
اگر مالک یک ملک قدیمی هستید و سرمایه کافی برای نوسازی آن را ندارید، احتمالاً تاکنون نام «مشارکت در ساخت» را شنیدهاید. در سالهای اخیر این روش به یکی از رایجترین شیوههای نوسازی ساختمانها در شهرهای بزرگ و حتی شهرهای کوچک تبدیل شده است. اما بسیاری از مالکان و حتی برخی سازندگان هنوز بهدرستی نمیدانند مشارکت در ساخت چگونه است، چه مراحلی دارد، سهم هر طرف چگونه محاسبه میشود و هنگام عقد قرارداد باید به چه نکاتی توجه کرد.
یک قرارداد نامناسب یا انتخاب سازندهای که تخصص و توان مالی کافی ندارد، میتواند خسارتهای سنگینی به هر دو طرف وارد کند. به همین دلیل قبل از هر اقدامی باید با فرآیند مشارکت در ساخت، حقوق و تعهدات طرفین، نحوه تعیین سهم مالک و سازنده و مهمترین بندهای قرارداد آشنا شوید.
در این مقاله به زبان ساده اما کاملاً تخصصی، تمام مراحل مشارکت در ساخت را بررسی میکنیم تا بتوانید با آگاهی کامل برای ملک خود تصمیم بگیرید.
مشارکت در ساخت نوعی قرارداد همکاری بین مالک زمین یا ساختمان و سازنده است که در آن هر یک از طرفین آورده مشخصی را وارد پروژه میکنند و پس از پایان ساخت، بر اساس توافق انجامشده در مالکیت واحدهای ساختهشده شریک میشوند.
در این نوع همکاری، معمولاً:
به همین دلیل مشارکت در ساخت را میتوان یک همکاری برد-برد دانست؛ زیرا مالک بدون پرداخت هزینههای سنگین ساخت، صاحب ساختمانی نوساز میشود و سازنده نیز بدون خرید زمین، از سود حاصل از ساختوساز بهرهمند خواهد شد.
اگر قصد دارید قبل از ورود به یک پروژه ساختمانی، با اصول حقوقی، نحوه تنظیم قرارداد، روش محاسبه سهم مالک و سازنده و نکات مهم اجرای پروژه آشنا شوید، شرکت در دوره آموزش مشارکت در ساخت میتواند دید جامعی در اختیار شما قرار دهد. همچنین اگر هنوز برای شروع این مسیر تصمیم قطعی نگرفتهاید، حضور در سمینار رایگان مشارکت در ساخت فرصت مناسبی است تا با مفاهیم اصلی، چالشهای رایج و تجربههای واقعی این حوزه آشنا شوید.
یکی از مهمترین سؤالات مالکان این است که فرآیند مشارکت در ساخت دقیقاً از کجا شروع میشود و تا تحویل واحدها چه مراحلی را طی میکند.
در ادامه این مسیر را مرحلهبهمرحله بررسی میکنیم.
اولین قدم، بررسی وضعیت ملک است. در این مرحله مشخص میشود که آیا ملک موردنظر برای مشارکت در ساخت مناسب است یا خیر.
در این بررسی معمولاً موارد زیر ارزیابی میشوند:
گاهی ممکن است یک ساختمان بسیار قدیمی باشد اما به دلیل محدودیتهای شهرداری یا عرض کم معبر، گزینه مناسبی برای مشارکت نباشد. به همین دلیل بررسی کارشناسی قبل از هر تصمیم اهمیت زیادی دارد.
بسیاری از اختلافات مشارکت در ساخت از همین مرحله آغاز میشود. برخی مالکان تنها بر اساس وعده سود بیشتر یا درصد بالاتر، سازندهای را انتخاب میکنند که تجربه یا توان مالی کافی ندارد.
یک سازنده حرفهای باید ویژگیهای زیر را داشته باشد:
پیش از امضای هر قراردادی، بهتر است چند پروژه قبلی سازنده را از نزدیک بازدید کنید و با مالکان آن پروژهها نیز گفتگو داشته باشید.
پس از انتخاب سازنده، باید ارزش واقعی ملک مشخص شود. این کار معمولاً توسط کارشناسان رسمی دادگستری یا کارشناسان معتبر حوزه املاک انجام میشود.
در ارزشگذاری عوامل مختلفی تأثیر دارند، از جمله:
هرچه ارزش کارشناسی دقیقتر باشد، احتمال اختلاف میان مالک و سازنده در آینده کمتر خواهد شد.
در کنار ارزش زمین، هزینه اجرای پروژه نیز محاسبه میشود.
این هزینهها شامل موارد زیر است:
برآورد دقیق هزینه ساخت باعث میشود طرفین تصویر واقعبینانهای از میزان سرمایه موردنیاز و سود احتمالی پروژه داشته باشند.
بعد از مشخص شدن ارزش زمین و هزینه ساخت، نوبت به تعیین سهم هر یک از طرفین میرسد.
برخلاف تصور بسیاری از افراد، تقسیم واحدها همیشه بهصورت ۵۰-۵۰ انجام نمیشود.
در تعیین سهم، عواملی مانند موارد زیر نقش دارند:
به همین دلیل ممکن است در یک پروژه سهم مالک ۶۰ درصد و سهم سازنده ۴۰ درصد باشد و در پروژهای دیگر این نسبت کاملاً متفاوت تعیین شود.
پس از توافق اولیه، مهمترین مرحله آغاز میشود؛ یعنی تنظیم قرارداد.
قرارداد مشارکت در ساخت باید تمام جزئیات همکاری را بهصورت شفاف مشخص کند تا در آینده زمینهای برای اختلاف ایجاد نشود.
در یک قرارداد استاندارد معمولاً موارد زیر درج میشود:
هرچه قرارداد دقیقتر تنظیم شود، امنیت حقوقی پروژه نیز بیشتر خواهد بود.
پس از امضای قرارداد، سازنده اقدامات اجرایی را آغاز میکند که شامل:
در این مدت، مالک نیز مطابق قرارداد بر روند اجرای پروژه نظارت خواهد داشت تا ساختمان مطابق مشخصات توافقشده ساخته شود.
در پایان پروژه، واحدها براساس سهم تعیینشده میان مالک و سازنده تقسیم میشوند و هر یک سند رسمی واحدهای خود را دریافت میکنند.
